2014〜2019年度の５年間のサラリーマン経験があり、その過程で区分マンションを4つ購入しました。この経験から記事を書きますので、参考にして頂ければと思います。
不動産投資のメリット
レバレッジ（ローン）があるため初期費用が殆ど不要で行える
区分マンションにおける不動産投資で最も優位になるのはサラリーマンだと思っています。
それは、銀行の融資が得やすいからです。勿論、「年収」や「会社の属性（優良企業か）」などが関わってきますが、一般的に年収の10倍の融資を組めると考えていいと思います。
（年収500万円であれば、約5000万円まで融資を組めるというイメージです）
例えば、大阪で区分マンションを購入しようと思った際に必要になる費用は、マンション代+ 売買費用（手数料や事務費用、その他など）です。
仮にマンションを（1000万円）
35年ローン（金利2.2%）
とした場合、毎月の返済額は
34,161円/月
になります。
家賃を（50,000円）
と仮定した場合、月々の家賃収入は
50,000 – 34,161 = 15,839円
となり、年額にすると
190,068円/年にもなります。
その他に、売買費用や月々の管理費用（約3000円程度）、固定資産税（年間）が掛かってきますが、トータルで見るとこの場合はプラスになると考えられるでしょう。
初期費用が少なく、書類にサインするだけで稼げてしまうところが、不動産投資の醍醐味であると言えます。
節税対策が行える
よく不動産業者から営業電話で
「”住民税”を減らしませんか？」
「”所得税”を取り返しませんか？」
「月々の税金を減らしませんか？」
といった、誘い文句の電話がサラリーマンの方は経験があると思います。
（私もよく電話が掛かってきてました…）
業者の言っている事は、嘘ではありませんが、優良物件に出会える可能性が少ないと考えていいでしょう。
例えば、
月々の収支が平気でマイナスになるにも関わらず、
「節税する事でプラスになるので…」
といった売り方をしてきます。
ここには初期費用や固定資産税が考慮されていないケースが多く、
35年間支払い終えるまでマイナスが続く可能性も十分にあり得ます。
また、35年間もあれば、エアコンやキッチン、水回りなど、必ずと言っていいほど壊れる備品などが出てくるため、それらの修理費用も貯めておく必要があります。
そのため暗に話に乗っかると大きな不採算物件を持ち続けることになる可能性もあるので注意が必要です。
しかしながら、しっかりとした物件を持っていれば、節税は十分に可能です。
私は年収500万円程度のサラリーマンでしたが、年間で30万円弱の節税ができました。
不動産を所有すると、初期費用や減価償却費、固定資産税、管理費、雑費などの様々な費用が掛かってきます。
これらは、経費として計上するため、年収から差し引くことができます。
例えば、
年収500万円の人が50万円（10%）の税金を払っていたとします。
そこに、不動産を購入したことで200万円の経費が掛かったとします。
すると、
500万円 – 200万円 = 300万円
となり、
本来払うべき税金は、
300万円 × 10% = 30万円
となるため、
当初払っていた、50万円から30万円をを差し引き
50万円 – 30 万円 = 20万円
20万円の税金が還付（返って）されます。
かなり簡単な説明ですが、これが節税のイメージとなります。
月々の収支に節税も加えると、少し余裕ができますね！
インフレ対策になる
近年、日本の物価は徐々に上昇していることを薄々感じていると思います。
手紙やハガキ、野菜ジュースやお菓子、鳥貴族やすき屋…
巧妙なお店では内容量を減らしているだけ、など
毎日のように日々の物価は変動していますが、緩やかに上昇していると言えます。
それに加え、消費税が8%から10%へと増税され、徐々に家計を圧迫されるような社会へと進んでいます。
しかしながら、平均年収は増加しておらず、バブル時代をピークに右肩下がりの傾向にあります。
日銀の黒田総裁による（通称：黒田バズーカ）により金融緩和され、円安になり日本起業の好調が続いているにも関わらず給与が増えないジレンマに陥っています。
日本政府が行いたい対策はデフレ脱却です。そのため、様々な政策を行ってきました。金融緩和もその一つです。
すなわち、インフレ状態にしたい日本政府はこれからも様々な政策を行うことが推察されます。
例えば、現状が
卵1パック：100円
とした場合、1000円で購入できる個数は10個になります。
しかし、インフレが進み、
卵1パック：120円
になったとしましょう。
この場合購入できる卵の個数は8個となります。
これは卵の値段が上がっただけでなく、円の価値が下がったとも言えます。
要するに、今の10000円の価値は将来もっと安くなる可能性があるということです。
このことから、貯金することが安全と言われてきた時代が終わると考えられます。
そもそも貯金が大事と言っている世代はバブルが弾けた時代の方が大半です。
これはデフレに進む日本において、不動産や土地などの資産は目減りする傾向にあったからです。
これからの時代はインフレに進むことが推察されるため、資産を持つことが重要になってくると考えられます。
管理会社に任せて放ったらかしにできる
不動産投資において 、大家がする事は殆どありません。
家賃の集金や管理、クレーム、入居者入れ替わり時のハウスクリーニングの手配や広告など、 基本的に管理会社に一任する形になります。
時折管理会社から連絡が来ますが、YES、NOで対応できると思います。
サラリーマンで大家をしている場合、所有物件が区分マンションを一つだけとしても、管理は煩わしいものとなります。
そのため管理会社に一任する方が良いと考えられます。
生命保険代わりとして使える
不動産投資を行うと殆どの場合「団体信用生命保険」に加入することになります。
この保険の内容は、“住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になったときに、残りのローンを肩代わりしてくれる住宅ローン専用の生命保険”となります。
しかし、保険金の受取人は債務者や家族ではなく、金融機関になります。
すなわち、これは金融機関側（お金を貸している側）を守るための保険ですが、大家にとっても大きなメリットがあります。
まず、大家となった人が、死亡または高度障害状態になった場合、借りていたローンが一括で返済されることになります。
しかし、不動産の所有者は変わらない、もしくは家族へと変わりますので、家賃収入自体はずっと入り続ける状態になります。
また、不動産としての価値はそうそう変わるものではないため、売買することによって、当初買った金額相当を受け取る事も可能となります。
例えば、
1000万円で買ったマンション
家賃収入が50000円
この大家が残債600万円を残して死亡した場合、600万円が団体信用生命保険によって返済されます。
前大家の家族が引き継ぐため、毎月50000円の家賃収入を受け取る形になります。
また、1000万円で購入したマンションを900万円で売ることもできるため、この保険が生命保険の代わりになることが理解できると思います。
不動産投資のデメリット
空室リスクがある
賃貸に住んだ事がある人は分かると思いますが、誰でもいずれは引っ越しをします。
当然ながらその期間は空室になるため、家賃収入が入ってきません。
そのために空室対策を取る必要があります。
一つ考えられるのは、サブリース契約をする事です。
これは不動産会社が借り上げて、賃料を支払う仕組みになりますが、約20％程度抜かれてしまいますので、正直あまりおすすめできません。
最も良いのは、立地の良い場所に不動産を構えている事で、空室になっても直ぐに物件が埋まってしまう状態である事です。
そのためには、リサーチを念入りにする必要があります。土地勘が無い人や初心者には難しいため、専門知識を持った人や地域の不動産に相談する事が良い対策になります。
自然災害の可能性がある
阪神淡路大震災以降に建てられた物件は、震災を想定した一定の基準を満たしている事が必須となりましたので、よっぽどの古物件を買わない震災の心配は不要かと思います。
他にも、津波や台風なども想定されますが、被害を受けるのはかなり稀です。
それでも心配な場合は保険があるので、加入した方がいいと思います。
その他予期せぬ出来事など
隣の部屋でボヤ騒ぎや曰く付き物件となったり、想定できない出来事が起こる可能性があります。
火事に関しては火災保険に加入するため気にする事がありませんが、人為的な被害は運が悪かったと諦めるしか他なりません。
滅多に起こることでは無いので、心配するだけ無駄かと思います。
まとめ
年間30万でも50万でも所得を増やしたいと思うのであれば、取り組んでみては如何でしょうか？
詳しく知りたい場合や、購入したいと思った方は相談に乗れると思いますので気軽に連絡をどうぞ！
]]>
