「高利回り物件があるけど怪しい…この物件に投資して本当にこんなに儲かるのか！？」
このような悩みをお持ちではないでしょうか？
もしも利回り40％の案件があったとしたら、3年で回収できるけど…怪しくてなかなか手を出せないですよね。
でも、物件内容を明確にすることで投資判断ができるようになります。
そこでこの記事では、私の実際の失敗談から本当の利回りについてをお教えします。
具体的には、
- 見かけ上利回りに注意！！
- 実際の物件情報（ヤバめのやつ）を見ながら解説
- 実質利回り（実際に手元に残る）のはいくらなのか？
についてご説明します。
不動産投資で失敗したくない方は、ぜひこちらの記事をご一読ください。
不動産投資でよく見る、利回り◯◯％に注意！！
不動産投資用の物件サイトNo.1「楽待」
不動産投資のサイトとして一番見られているのは「楽待（らくまち）」ではないでしょうか？
僕も普段からよく見ており、実際に何度も利用させてもらっています。
楽待とは？？企業ページには以下のように書かれています。
投資用不動産マッチングサイト「楽待」
投資用不動産に特化した国内最大の不動産ポータルサイトです。初心者からプロまで幅広い方々に、不動産投資の学習、不動産探し、不動産の売却が効率的に行えるサービスを提供しています。
株式会社ファーストロジック https://www.firstlogic.co.jp/service/
ここでは、主に不動産投資に関する物件情報だけが載っています。不動産投資を検討した事があれば、一度は見たことあるのではないでしょうか？
今回はこの楽待のサイトを見ながら説明をしたいと思います。
物件情報で書かれている利回りに隠された闇
まずは、以下の画像をご覧ください。
なんと！！？（ジャパネットたかた社長風に）
マンションのお値段が40万円！！！
さらに賃貸で貸し出したら、利回りが93％！？！？
利回りだけ見て買っちゃえば、1年ちょいでペイ出来ちゃう物件です！！
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これは、買っちゃダメですよ！いや、正確には買ってもいいけど、後悔しないでね…！？
その理由を説明するために、この物件の中身を見てみましょう。
実際の物件情報（ヤバめのやつ）を見ながら解説
物件価格40万円・利回り93％のヤバい物件情報（区分マンション）
先程の物件の詳細が以下になります。
これを見てピン！と来た方、素晴らしいです！
どのへんがヤバいのかを説明する前に、利回り93％で単純計算をしてみましょう！
表面利回りをヤバい物件情報を例に計算する
物件価格40万円・利回り93％の利益の出し方は以下になります。
家賃：31,000円/月 → 372,000円/年
物件価格：400,000円
1年目の収入：37.2万(家賃) – 40万(物件価格) = -2.8万円（93%回収）
2年目の収入：37.2万(家賃) – 2.8万(残物件価格) = +34.4万円（86%儲け）
3年目の収入：37.2万(家賃) + 34.4万 = +71.6万円（179%儲け）
・・・
なんとなんと！40万円が3年後には71.6万円に 化けて返ってくる…！
というのは、表面利回りであって、実際の利回りとは異なります。
ああ、あそこ見てないよ！という意見あると思いますが、改めて管理費・修繕積立金のエリアをご覧になってみてください！
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どうでしょう？わかりましたか？？
それでは、この物件のヤバいと思うところを説明していきます。
以下の画像を見ると、
実は、管理費と修繕積立金が毎月掛かってきます。
おっと！なんだ管理費と修繕積立金って！？？
そんな方はこちらの記事を参考にして頂ければと思います。（まだですがｗ）
簡単に説明すると、マンションを管理してくれている人に払うお金が「管理費」
マンションの設備（エレベーターなど）が壊れた時のために貯めておくお金が「修繕積立金」になります。
実質利回り（実際に手元に残る）のはいくらなのか？
これらを踏まえた上で改めて実質利回りを計算をしてみましょう！
家賃収入：31,000円/月 → 372,000円/年
管理費：12,400円/月 → 148,800円/年
修繕積立金：12,400円/月 → 148,800円/年
物件価格：400,000円
1年目の収入：37.2万(家賃) – 40万(物件価格) – 29.8万(管理・修繕費)= -32.6万円（18.5%回収）
2年目の収入：37.2万 – 32.6万(残物件価格) – 29.8万= -25.2万円（37%回収）
3年目の収入：37.2万- 25.2万(残物件価格) – 29.8万= -17.8万円（55.5%回収）
・・・プラスになるまで5.5年掛ります。
管理費、修繕費を加えたら利回りは一気に18.5%に落ちました。約74.5%のダウンです…！
見る箇所を変えるだけで、こんなにも差が出てきます。
しかし、
まだまだまだまだまだ、これだけでは実質利回りになりません！！
この他にも、
- 物件取得税（最初だけ）
- 仲介手数料（最初だけ）
- 登記費用（最初だけ）
- 司法書士依頼費用（最初だけ）
- 固定資産税・都市計画税（毎年）
- マンション管理費（毎月）←上記の管理費とは別に賃貸の管理を任せる管理会社費用です。
- リフォーム費用（適時）
- クリーニング費用（2〜4年おき）
- 設備修理費用（15年程度）
- 広告費（随時）
- その他経費（交通費、打合せ代など）
本当に沢山の経費があります。
これらを考慮すると、途中の計算を省きますが、裏側で計算したところこの不動産の実質利回りは-0.4%です。（不動産としての価値が低いため10年で計算しています。）
すなわち、持ち続けていても赤字になる可能性があるということです。
最後に
表面上の数字に騙されない危険性を感じて頂けたでしょうか？
不動産投資をするときはしっかりと物件を見極める必要があります。
次回は実質利回りだけに着目して、大まかに算出する方法をまとめようと思います！
最後まで読んで頂いてありがとうございました。
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