不動産会社の人から「マンション買いませんか？？」と、急に電話が掛かってきた経験お持ちではないでしょうか？
私はフリーランスになった今でも掛かってきます…
節税がどうこう言ってるけど、その前に「なんで電話番号知ってるねん！？」ってずっと思ってましたし、めちゃくちゃ怪しいですよね！？
そこでこの記事では、実際に営業マンが進めてくる不動産投資の区分マンションを購入したときのメリット・デメリットについて解説します。
具体的には、
- 不動産投資（区分マンション）の5つのメリット
- 不動産投資（区分マンション）の3つのデメリット
についてご説明します。
2014〜2019年度の５年間のサラリーマン経験があり、その過程で区分マンションを4つ購入しました。
実際の経験談と踏まえて説明するので、区分マンション投資を検討されている方は、ぜひこちらの記事をご一読ください。
不動産投資（区分マンション）の5つのメリット
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入する事です。これらを行った時に得られる、5つのメリットをまとめました。
サラリーマンはフルローンが組めるため初期費用が不要で始められる
区分マンションにおける不動産投資で、最も優位になるのはサラリーマンです。
理由は、銀行の融資が得やすいからです。
「年収」や「会社の属性（優良企業か）」などで変わりますが、一般的に年収の10倍の融資を組めると考えていいと思います。
（年収500万円であれば、約5000万円まで融資を組めるというイメージです）
そのため、マンションの購入費用を銀行から100％借り入れ（フルローン）をして、手出しゼロから投資を始める事ができます。
例えば大阪で、1000万円の区分マンションをフルローンで購入したとしましょう。
必要な費用は、マンション代 + 売買費用（手数料や事務費用、その他など）になります。
投資用マンションは、35年ローンを組むことが多く、金利は平均的に2.0%~2.4%くらいになります。
この場合の毎月の返済額は、
34,161円/月（金利は2.2%で計算）
になります。
購入した区分マンションを賃貸し、家賃収入を50,000円得られたとします。
この場合の月々の家賃収入は、
50,000(家賃収入) – 34,161(返済額) = 15,839円/月
15,839円 × 12(ヶ月) = 190,068円/年
となります。
なんと手出し0円で、年間で19万円弱の収入が得られます！
その他に、売買費用や月々の管理費用（約3000円程度）、固定資産税（年間）が掛かってきますが、トータルで見るとこの場合はプラスの収入になるでしょう。
初期費用無し・書類にサインするだけで稼げてしまうところが、不動産投資の魅力ではないでしょうか。
節税対策が行える理由は「経費」にある！
よく不動産業者から営業電話で、
「住民税を減らしませんか？」
「所得税を取り返しませんか？」
「月々の税金を減らしませんか？」
といった、誘い文句の電話がサラリーマンの方は経験があると思います。
（私もよく電話が掛かってきてまたし、フリーランスの今でも掛かってきます…）
不動産営業マンの言っている事は、嘘ではありません。しかし、優良物件に出会える可能性が少ないと考えていいでしょう。
例えば、毎月の支払いが6万円に対して、家賃収入が5万円だとしましょう。
この場合は毎月1万円（年間12万円）の赤字になります。
しかし、
「節税する事で毎年20万円返ってくるので、8万円プラスです！」
といった、悪質な売り方をしてきます。
確かに節税で得られる金額を差し引くと、一見プラスに見えることがあります。
これは、初期費用や固定資産税が考慮されていないケースが多く、
35年間（支払い終えるまで）マイナスが続く可能性も十分にあり得ます。
また、35年間もあれば、エアコンやキッチン、水回りなど、必ずと言っていいほど壊れる設備などが出てくるため、それらの修理費用も貯めておく必要があります。
営業マンの話に乗っかると、大きな不採算物件を持ち続けることになる可能性もあるので注意が必要です。
しかしながら、しっかりと知識と優良な物件を持っていれば、節税は十分に可能です。
私は年収500万円程度のサラリーマンでしたが、年間で30万円弱の節税ができました。
不動産を所有すると、初期費用や減価償却費、固定資産税、管理費、雑費などの様々な費用が掛かってきます。
これらは、経費として計上するため、年収から差し引くことができます。
例えば、
年収500万円の人が50万円（10%）の税金を払っていたとします。そこで、不動産を購入したことで200万円の経費が掛かったとします。
すると、
500万円(年収) – 200万円(経費) = 300万円(本来の年収)
となるため、本来の年収が決まります。
よって、本来払うべき税金は、
300万円(本来の年収) × 10%(税率) = 30万円(本来払うべき税金)
当初払っていた、50万円から30万円をを差し引き
50万円(すでに払った税金) – 30 万円(本来払うべき税金) = 20万円(払いすぎた税金)
すなわち、本来払うべき税金に対して、20万円多く払っているため、申告をすればの税金が還付（返って）されます。
これが「確定申告」になります。
かなり簡単な説明ですが、これが節税のイメージとなります。
毎月の家賃収入と節税をプラスすると、旅行に行けるくらい稼げたのではないでしょうか！
インフレ対策になる
近年、日本の物価は徐々に上昇していることを薄々感じていると思います。
手紙やハガキ、野菜ジュースやお菓子、鳥貴族やすき屋…
巧妙なお店では内容量を減らしているなど…
毎日のように日々の物価は変動していますが、緩やかに上昇していると言えます。
それに加え、消費税が8%から10%へと増税され、徐々に家計を圧迫されるような社会へと進んでいます。
しかしながら、平均年収は増加しておらず、バブル時代をピークに右肩下がりの傾向にあります。
日銀の黒田総裁による（通称：黒田バズーカ）により金融緩和され、円安になり日本起業の好調が続いているにも関わらず、給与が増えないジレンマに陥っています。
日本政府が行いたい対策はデフレ脱却です。そのため、様々な政策を行ってきました。金融緩和もその一つです。
すなわち、インフレ状態にしたい日本政府は、これからも様々な政策を行うことが推察されます。
例えば今日が、「卵1パック：100円」だとしましょう
1000円で購入できる個数は、
1000円 ÷ 100円 = 10個
10個の卵が買える事になります。
しかし5年後にインフレが進むことで、「卵1パック：120円」になったとしましょう。
この場合購入できる卵の個数は、
1000円 ÷ 120円 = 8.3333..個
8個の卵が買えることとなります。
勘の良い方なら気づいたのではないでしょうか？？
これは卵の値段が上がっただけでなく、円の価値が下がったとも言えます。
要するに、今の1000円の価値は将来もっと安くなる可能性があるということです。
このことから、貯金することが安全と言われてきた時代が終わると考えられます。
そもそも貯金が大事と言っている世代はバブルが弾けた時代の方が大半です。
これはデフレに進む日本において、不動産や土地などの資産は目減りする傾向にあったからです。
これからの時代はインフレに進むことが推察されるため、資産を持つことが重要になってくると考えられます。
管理会社に任せて放ったらかしにできる
不動産投資において 、大家がする事は殆どありません。
家賃の集金や管理、クレーム、入居者入れ替わり時のハウスクリーニングの手配や広告など、 基本的に管理会社に任せて対応してもらう形になります。
時折管理会社から連絡が来ますが、YES、NOで対応できると思います。
サラリーマンの場合は、所有している物件が一つだけとしても管理は面倒です。
正直、何していいかも分かりませんよね…
そのため、管理会社に一任する方が良いと考えられます。
生命保険代わりとして使える
不動産投資を行うと殆どの場合「団体信用生命保険」に加入することになります。
融資を受け、返済途中に返済者が死亡あるいは高度障害状態になった場合、保険金でローンの残額が返済される仕組み。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
すなわち、問題があって返済が出来なくったら残債が0になります。
しかし、保険金の受取人は債務者や家族ではなく、金融機関になります。
すなわち、これは金融機関側（お金を貸している側）を守るための保険ですが、大家にとっても大きなメリットがあります。
もしも大家となった人が、死亡または高度障害状態になった場合、借りていたローンが一括で返済されることになります。
しかし、不動産の所有者は変わらない、もしくは家族へと変わりますので、家賃収入はずっと入り続ける状態になります。
また、不動産としての価値はそうそう変わるものではないため、売買することによって、当初買った金額相当を受け取る事も可能となります。
例えば、1000万円で買ったマンションの家賃収入が5万円だとしましょう。
このとき、残債600万円を残して死亡した場合、600万円が団体信用生命保険によって返済されます。
返済が終わったマンションは、家族が引き継ぎます。そのため、毎月5万円の家賃収入を家族がもらい続ける事ができます。
また、1000万円で購入したマンションを売ることもできます。
もしも900万円で売れた場合、
900万円(売れた金額)- 400万円(過去に支払った金額) = 500万円(儲け)
500万円の利益が出た事に理ますよね！支払った400万円も家賃から返済しているのであれば、実質900万円の利益になります！
この保険が、生命保険の代わりになることがご理解できたのではないでしょうか？
不動産投資のデメリット
ここからは、区分マンション投資を行ったときに起こりうる、3つのデメリットをみていきましょう。
空室リスクがある
賃貸に住んだ事がある人は分かると思いますが、誰でもいずれは引っ越しをします。
当然ながらその期間は空室になるため、家賃収入が入ってきません。
そのために空室対策を取る必要があります。
一つ考えられるのは、サブリース契約をする事です。
これは不動産会社が借り上げて、賃料を支払う仕組みになりますが、約20％程度抜かれてしまいますので、正直あまりおすすめできません。
最も良いのは、立地の良い場所に不動産を構えている事で、空室になっても直ぐに物件が埋まる状態である事です。
そのためには、リサーチを念入りにする必要があります。
土地勘が無い人や初心者には難しいため、専門知識を持った人や地域の不動産に相談する事が良い対策になります。
自然災害の可能性がある
阪神淡路大震災以降に建てられた物件は、震災を想定した一定の基準を満たしている事が必須となりました。
よっぽどの古物件を買わない限りは、震災の心配は不要かと思います。
他にも、津波や台風なども想定されますが、被害を受けるのはかなり稀です。
それでも心配な場合は保険があるので、加入した方がいいと思います。
その他予期せぬ出来事など
隣の部屋でボヤ騒ぎや事件・事故付き物件となったり、想定できない出来事が起こる可能性があります。
火事に関しては、火災保険に加入するため気にする事がありませんが、人為的な被害は運が悪かったと諦めるしか他なりません。
滅多に起こることでは無いので、心配するだけ無駄かと思います。
まとめ
今回は、区分マンション投資における、
- 5つのメリット
- 3つのデメリット
について解説いたしました！
年間30万でも50万でも所得を増やしたいと思うのであれば、取り組んでみては如何でしょうか？
詳しく知りたい場合や、購入したいと思った方は相談に乗れると思いますので気軽に連絡を頂ければと思います。
