土地の値段ってどうやって決まってるんだろう？
どうやって計算するのかな？？
引き継いだ土地があるけど全然使ってなくて…
売りたいと思ってるけど自分の土地はいくらなのかしら？？
買いたい土地があるけど適正価格なのかな…？
業者の言っている値段が正しいかどうか調べたいなあ。。
このような悩みをお持ったことはないでしょうか？
なんとなく、立地がいいところは値段が高くて、悪いところは値段が安いというのはご存知ですよね。
実は、土地の値段は国が決めています。これは毎年更新され、国土交通省のHPから見ることができます。
そこでこの記事では、路線価（固定資産税に関わる価格）から土地の値段の求め方をお教えします。
具体的には、
- 全国地価マップの使い方
- 土地の値段の求め方
についてご説明します。
売買にも使える土地の値段を求める方法を知りたい方は、ぜひこちらの記事をご一読ください。
路線価を一瞬で把握できる【全国地価マップ】←神ツール
そもそも路線価ってなんなの？って言うところを先に解説したいと思います。
後に、簡単に路線価を求めれるツールの見かたと使い方をご紹介しますね！
路線価とは？
路線価（ろせんか）は、市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の、1m2当たりの評価額のこと。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
簡単にいうと、道路一つ一つに値段が決まっており、そこから土地の値段を決めるという手法になります。
・・・・うん？って感じですよね！笑
あとに出てくる計算方法のところで詳しく書きます！
では早速、全国地価マップの使い方について説明しようと思います。
全国地価マップの使い方
全国地価マップは一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営しています。（いつもありがとうございます！！）
上記のページに入って頂くと以下のように表示されると思います。さらに、固定資産税路線価等に入ってください。
中に進んでいくと、都道府県を選び、市町村を選べるようになると思いますので、お住いの地域など好きな場所をご選択ください。
今回の説明では、僕の地元である兵庫県姫路市を選択したいと思います！
市町村まで選択すると上記のようなページが表示されると思います。
矢印の横に数字が書かれていると思います。意味は1㎡あたりの値段を表しており、それが路線価になります！
では、あなたが求めたい土地の場所まで移動してみてください！左下から住所の入力も出来ます！
無事にたどり着けましたか？
では、実際に計算してみましょう！
土地の値段の計算方法
路線価から土地の価格を計算したいと思います。今回は土地のパターンは4つ用意しました。これだけ押さえておけば大体の計算はカバーできるはずです！
また、地区や土地の形状などから補正値が儲けられますが、今回は以下の条件にいたします。
- 普通の住宅地区（奥行きによって補正値が掛ります。）
- 土地補正なし（形が悪いと基本的に評価額は安くなります。）
接道面が1つだけのシンプルな土地
では以下のような60坪（約200㎡）の土地があったとしましょう。
改めて道路の上に描いてある数字は1㎡あたりの値段を示しています。
そのため接道面が1つの場合はシンプルに求めることができます。
50000(円) × 200(㎡) = 1000万円
この土地の評価額は1000万円と求める事が出来ます。
交差点になっている角地の土地
先程と同じ60坪（約200㎡）の土地が交差点の角地にあったとしましょう。この場合は先ほどと異なり、複雑になってきます！
まず、このような土地の場合、どちらが正面路線か側面路線を決める必要があります。
その方法は「路線価(円) × 地区補正値(※1)」となり、金額が大きい方を正面路線として使います。（※1今回は補正値「1」になります。以下の表をご参照ください。）
| 地区補正値 | |
| 4m以上6m未満 | 0.9 |
| 6m以上8m未満 | 0.95 |
| 8m以上10m未満 | 0.97 |
| 10m以上24m未満 | 1 |
50000(円) ×1(補正値) = 5万円←こっちが側面路線価
55000(円) ×1(補正値) = 5.5万円←こっちが正面路線価
これで正面路線と側面路線が決まりました！
次に、側面路線価に角地補正値(※2)を掛けて、この土地の路線価を決めます。
その計算式は、「正面路線価 + 側面路線価 × 角地補正値」になります。
| 補正値 | |
| 準角地（L路やT路の交差点） | 0.02 |
| 角地（普通の交差点） | 0.03 |
路線価の計算式「正面路線価 + 側面路線価 × 角地補正値」
55000(円) + 50000(円)×0.03(補正値) = 56500円←路線価
土地の評価額の計算式「路線価 × 土地の広さ」
56500(円) ×200(㎡) = 1130万円←土地の評価額
この場合の土地の評価額は1130万円となります！
順角地（L路やT路になっている角地）
次にL路やT路に面している土地の評価額を求めていきます。前項目の交差点の角地の計算式と大きな代わりはありません。
まずは角地と同様に正面路線か側面路線かを求めます。地区補正値は同じです。
50000(円) ×1(補正値) = 5万円←こっちが側面路線価
55000(円) ×1(補正値) = 5.5万円←こっちが正面路線価
正面道路を決めると次に、路線価を求めます。角地補正値は「準角地」を使います。
路線価の計算式「正面路線価 + 側面路線価 × 角地補正値」
55000(円) + 50000(円)×0.02(補正値) = 56000円←路線価
土地の評価額の計算式「路線価 × 土地の広さ」
56000(円) ×200(㎡) = 1120万円←土地の評価額
この場合の土地の評価額は1120万円となります！
二方路線（道路に挟まれるようになっている土地）
最後に道路に挟まれている土地（二方路線）の評価額を求めていきます。
こちらも、角地と同様に正面路線か側面路線かを求めます。地区補正値は同じです。
50000(円) ×1(補正値) = 5万円←こっちが側面路線価
55000(円) ×1(補正値) = 5.5万円←こっちが正面路線価
正面道路を決めると次に、路線価を求めます。二方路線補正値(※3)は以下になります。
その計算式は、「正面路線価 + 側面路線価 × 二方路線補正値」になります。
| 補正値 | |
| 二方路線補正値 | 0.02 |
路線価の計算式「正面路線価 + 側面路線価 × 二方路線補正値」
55000(円) + 50000(円)×0.02(補正値) = 56000円←路線価
土地の評価額の計算式「路線価 × 土地の広さ」
56000(円) ×200(㎡) = 1120万円←土地の評価額
この場合の土地の評価額は1120万円となります！
最後に
ここまでお疲れさまでした！
約3分で土地の価格を求める事が出来たのではないでしょうか？（出来なかったらごめんなさい！！）
今回は路線価という指標を使って土地の評価額を求めました。
土地の価格は国土交通省が定めた「地価公示価格」というものを参考にして求めますが限定的なため、一般的には路線価がよく使われます。
また、路線価で求めた土地価格は本来、相続税・贈与税の計算に使われます。
相続でお困りの場合にもご参考に頂ければと思います。
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[…] 一般的に不動産と呼ばれる、建物や土地などについては「土地や建物の価値はどうやって判断するの？」をご参照ください。 […]